Unwirksame Verjährungsverlängerung in Miet-AGB
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17

Ein Wohnraummietverhältnis in Berlin wird von der beklagten Mieterin zum 28.02.2015 gekündigt, jedoch bereits am 29.12.2014 an den klagenden Vermieter zurückgegeben. Der Vermieter macht mit aufgrund fahrlässig verspäteter Einzahlung des Kostenvorschusses am 01.10.2015 zugestellter Klage wegen Beschädigung der Mietsache Schadensersatzansprüche geltend. Der Formularmietvertrag enthält die folgende Klausel über die Verjährungsverlängerung: 

„Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“ 

Die Klage blieb in allen Instanzen erfolglos. Dies aus folgenden Gründen: 

Die Mieterin wendet zu Recht die Verjährung der Ansprüche des Vermieters ein. Die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Verlängerung der Verjährung verstößt gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, weil sie den Mieter in unangemessener Weise durch Abweichung von der gesetzlichen Regelung benachteiligt. Erstens wird die gesetzliche Frist ohne sachliche Rechtfertigung um sechs auf zwölf Monate verlängert. Und zweitens beginnt die (verlängerte) Frist erst mit der Beendigung des Mietvertrages statt mit der Rückgabe der Mietsache. 

Der Zweck der gesetzlichen Regelung, möglichst rasch die gegenseitigen Ansprüche der Parteien zu klären, wird damit konterkariert. Dies geht trotz gleichzeitiger Verlängerung der Verjährungsfristen für die Ansprüche des Mieters vor allem zu Lasten der Mieterin, da diese nach Rückgabe keinen Zugriff auf die Mietsache mehr hat und dies mit einer Verschlechterung der Beweissituation für sie einhergeht. Außerdem sind Ansprüche des Mieters bei Beendigung des Mietvertrages praktisch viel seltener. 

PSP-Praxistipp: 

Obwohl diese Entscheidung zu einem Wohnraummietverhältnis ergangen ist, die maßgebliche Verjährungsvorschrift des § 548 BGB aber im allgemeinen Mietrecht angesiedelt ist, dürfte der festgestellte Verstoß auch auf Gewerberaummietverträge durchschlagen. Eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfristen kann rechtssicher nur durch Individualvereinbarung ggf. auch im Rahmen der Rückgabe der Mietsache erfolgen. Hierbei ist aber darauf zu achten, dass es sich nicht um Vermieter-AGB im Rückgabeprotokoll handelt.

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