Zum Scheitern verurteilt? Gericht kippt bayerische Verordnung zur Mietpreisbremse
Real Estate Praxistipp zu LG München I, Urteil vom 06.12.2017, Az. 14 S 10058/17

Der Mieter macht einen Anspruch auf Auskunftserteilung über die Höhe der durch seinen Vormieter gezahlten Miete sowie über erfolgte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gegen den Vermieter geltend. Der Anspruch auf Erteilung einer Auskunft wird dabei auf die Vorschriften über die sog. „Mietpreisbremse“ gestützt. Demzufolge darf in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt der Mietzins bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Zur Ermittlung der für die zulässige Miethöhe relevanten Tatsachen gewährt der Gesetzgeber dem Neumieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Die Festlegung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt wiederum ist Sache der jeweiligen Landesregierungen, die hierzu entsprechende Verordnungen erlassen können. In Bayern weist die am 01.08.2015 in Kraft getretene Mietpreisbremseverordnung („BayMietPBremsV“) 144 Gemeinden (darunter auch München) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aus. 

Das LG München I erklärt die BayMietPBremsV für nichtig, da diese nicht der vom Bundesgesetzgeber ausdrücklich vorgesehenen Begründungspflicht genügt. Das Gericht stützt sich dabei auf die folgenden Erwägungen:

  • Aufgrund der enormen verfassungsrechtlichen Auswirkung der Mietpreisbremse auf das Eigentumsgrundrecht sind an das Begründungserfordernis hohe Anforderungen zu stellen.
  • Die BayMietPBremsV wird diesen Anforderungen nicht gerecht, da nicht für jede einzelne der 144 hiervon betroffenen bayerischen Gemeinden nachvollzogen werden kann, warum diese in den Anwendungsbereich der BayMietPBremsV fällt. Folglich steht dem Mieter ein Auskunftsanspruch nicht zu. 

PSP-Praxistipp:

Auch wenn das Urteil lediglich die Umsetzung der Mietpreisbremse in Bayern betrifft, so entfaltet es dennoch Signalwirkung auch für andere Bundesländer. In einem früheren Urteil hatte sogar bereits der Bayerische Verfassungsgerichtshof auf die mangelhafte Begründung hingewiesen. Die bayerische Landesregierung hat die eigenen Versäumnisse zwischenzeitlich erkannt und ist der Begründungspflicht mit einer nachgeschobenen umfassenden Begründung vom 24.07.2017 nachgekommen. Mangels Rückwirkung dieser Begründung kann von einer Anwendbarkeit der Mietpreisbremse in Bayern jedoch – wenn überhaupt - erst für Neuvermietungen ab dem 24.07.2017 ausgegangen werden. Diese Frage hat das LG München I jedoch ausdrücklich offen gelassen.  

Auch in Hamburg und Berlin haben Gerichte entsprechende Landesverordnungen aufgrund fehlender oder nicht ausreichender Begründung bereits für nichtig erklärt. Das LG Berlin sieht in den bundesrechtlichen Regelungen zur Mietpreisbremse sogar einen Verstoß gegen den in Art. 3 GG verbürgten Gleichheitssatz und hat daher die Frage der Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz erst kürzlich dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) vorgelegt. 

Festzuhalten bleibt, dass es sich bislang um Einzelfallentscheidungen mit Auswirkung nur auf das jeweilige Bundesland handelt und jedenfalls in Bayern nur mit Blick auf vor dem 24.07.2017 geschlossene Mietverträge Anwendung findet. Für betroffene Vermieter und Mieter gilt es daher umso mehr, die tatsächlichen und rechtlichen Umstände der zulässigen Miethöhe im Einzelfall genau zu prüfen. Daneben ist auch die weitere Entwicklung der Rechtsprechung zu beobachten, nachdem derzeit zahlreiche Verfahren gerichtlich anhängig sind. Insbesondere bleibt abzuwarten, wie sich die Mietpreisbremse ggf. vor dem Bundesgerichtshof (BGH) und auch dem BVerfG bewährt.

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