Kauf bricht nicht Miete: Diskrepanz zwischen Vermieter und Veräußerer
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az. XII ZR 26/1

Die beklagte Mieterin schließt einen langjährigen Mietvertrag mit mehrfacher Verlängerungsoption über eine Gewerbeimmobilie mit einem Vermieter ab, dem die Immobilie nicht gehört. Eigentümer der Immobilie ist die hundertprozentige Muttergesellschaft des Vermieters. Die Vermietung erfolgt auf Anweisung der Eigentümerin, der auch die Mieten zufließen. Am 26. April 2011 erwirbt die Klägerin die Immobilie.

Aus dem Kaufvertrag ergibt sich, dass die Eigentümerin die Garantie für die bestehenden Mietverträge sowie dafür übernimmt, dass keinerlei Mietrückstände bestehen. Die Klägerin kündigt das Mietverhältnis im September und Oktober 2013 jeweils ordentlich und verlangt von der Beklagten die Herausgabe der Immobilie. Diese beruft sich auf den mit der ursprünglichen Vermieterin abgeschlossenen langjährigen, nicht vorzeitig kündbaren Mietvertrag und verweigert den Auszug. Der BGH weist die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin gegen das die Klage abweisende vorinstanzliche Urteil zurück und gibt der Beklagten aus folgenden Gründen Recht:

  • Der sich aus § 566 BGB ergebende Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist hier zwar nicht direkt anwendbar, weil dieser die Identität zwischen Veräußerer und Vermieter verlangt. Hiernach setzt ein vom Gesetz vorgesehener Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten des Vermieters voraus, dass der Veräußerer vorher der Vermieter war.
  • § 566 BGB ist auf den dem BGH vorliegenden Fall jedoch ausnahmsweise analog anwendbar, weil die Konstellation mit der gesetzlich geregelten vergleichbar ist und eine planwidrige Regelungslücke im Gesetzestext vorliegt.
  • Zweck der gesetzlichen Vorschrift ist vor allem der Schutz des Mieters im Veräußerungsfall gegenüber dem Erwerber. Es macht für die Schutzwürdigkeit des Mieters keinen Unterschied, ob der Veräußerer selbst die Immobilie vermietet hat oder ein Dritter mit Zustimmung des Eigentümers und zugleich in dessen wirtschaftlichem Interesse.
  • Sähe man von einer analogen Anwendung ab, wäre mit der Veräußerung durch den nicht vermietenden Eigentümer die Vermieterstellung bei dem ursprünglichen Vermieter verblieben mit der Folge, dass der Mieter gegenüber dem neuen Eigentümer kein abgeleitetes Besitzrecht mehr geltend machen könnte. Gleichzeitig könnte aber auch der ursprüngliche Vermieter seine Vermieterpflichten nicht mehr erfüllen und müsste gegenüber dem Mieter Schadensersatz leisten.
  • Auch ist der Erwerber der Immobilie nicht schutzwürdig, weil ihm der Mietvertrag bei Erwerb bekannt war und die Besitzverhältnisse offen lagen.
  • Schließlich ergibt die historische Auslegung des Wortlauts des § 566 BGB anhand des Gesetzgebungsverfahrens eine planwidrige Lücke, weil der Gesetzgeber dieses Problem nicht erörtert hat. 

Die Kündigungen der Klägerin gingen daher ins Leere; die Klägerin war zwar neue Vermieterin, wegen der wirksamen Befristung der Mietverträge hatte die Klägerin aber kein Recht zur vorzeitigen Kündigung. 

PSP-Praxistipp:

Die in diesem Urteil diskutierte Fragestellung war seit einigen Jahren umstritten und ist nunmehr rechtskräftig geklärt. Der Erwerber einer Immobilie muss sich daher vergegenwärtigen, dass er bei Vorliegen der vorstehend beschriebenen Voraussetzungen auch in die Mietverträge eintritt, die nicht vom Veräußerer abgeschlossen wurden.

In einem Obiter Dictum hat der BGH zudem erklärt, dass diese Rechtsprechung nicht auf den Fall einer Untervermietung übertragen werden kann. Denn bei der Untervermietung gestattet der Eigentümer zwar dem Hauptmieter, das Mietobjekt weiter zu vermieten. Der Abschluss des Untermietvertrags erfolgt jedoch in aller Regel nicht im Interesse des Eigentümers, sondern stellt eine besondere Art der Nutzung der Mietsache durch den Hauptmieter dar.

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