Änderung von Grundstückskaufverträgen auch nach der Auflassung nur noch mit notarieller Beurkundung?
Real Estate Praxistipp zu OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2017, Az. 10 U 140/16

Mit notariellem Bauträgerkaufvertrag werden drei Eigentumswohnungen an den Beklagten verkauft. In der Vertragsurkunde wird auch bereits die Auflassung erklärt. Außerdem ist der Antrag des Beklagten auf Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch enthalten. Der amtierende Notar wird im Vertrag jedoch angewiesen, eine Ausfertigung der Urkunde mit Auflassungserklärung erst dann zu erteilen, wenn die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist. Kurze Zeit nach Vertragsschluss verständigen sich die Vertragsparteien in einem Briefwechsel auf eine Kaufpreisreduzierung, was jedoch nicht notariell beurkundet wird.

Der Beklagte bezahlt den reduzierten Kaufpreis. Der Kläger verlangt gleichwohl den vollen ursprünglichen Kaufpreis und begründet dies damit, dass die Vereinbarung über die Kaufpreisreduzierung mangels notarieller Beurkundung nicht wirksam geworden sei.

Während das Landgericht die Klage in erster Instanz abweist, gibt das OLG Stuttgart dem Kläger in zweiter Instanz Recht. Mit dem Urteil weicht das OLG allerdings von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ab, wonach Grundstückskaufverträge nach Erklärung der Auflassung, aber noch vor der Eigentumsumschreibung formlos abgeändert werden können (z.B. BGH, Urt. v. 28.09.1984, V ZR 43/83, NJW 1985, 266). Diese Rechtsprechung des BGH ist in der Literatur seit jeher umstritten. Das OLG Stuttgart schließt sich nun den Gegnern dieser Rechtsprechung an und begründet dies wie folgt:

  • Aus dem Gesetz ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Änderung eines notariell zu beurkundenden Grundstückskaufvertrages vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht beurkundet werden müsste. Die gesetzliche Pflicht zur notariellen Beurkundung betrifft nicht nur die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung in einem Grundstückskaufvertrag, sondern erstreckt sich auf den Vertrag im Ganzen, so dass auch nachträgliche Änderungen grundsätzlich formbedürftig sind. Mit der Auflassung alleine – also mit der bloßen Einigung darüber, dass das Eigentum umgeschrieben werden soll – ist der Vertrag noch nicht vollzogen. Dies ist erst der Fall, wenn auch die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Erst danach können Änderungen formlos vorgenommen werden.
  • Die Schutzfunktionen der notariellen Beurkundung greifen auch nach Erklärung der Auflassung noch ein, wie gerade der vorliegende Fall zeigt. Schutzzweck des Beurkundungszwangs ist u.a. der Schutz vor übereiltem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu unangemessenen Bedingungen (Warnfunktion und Übereilungsschutz). Hinzu kommt die Beweisfunktion der Beurkundung, da der Inhalt einer notariellen Urkunde als vollständig und abgeschlossen gilt. Diese Funktionen rechtfertigen es, die Beurkundungspflicht für Änderungen des Grundstückskaufvertrages noch bis zum vollständigen Vollzug des Vertrags, d.h. bis zur Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch, zu verlangen.
  • Schließlich sei das Argument des BGH, die vertragliche Verpflichtung zur Eigentumsübertragung sei mit Erklärung der Auflassung ja bereits erfüllt, gerade nicht zutreffend, wenn – wie in vorliegendem Fall – der Notar angewiesen ist, eine Ausfertigung der Urkunde mit der erklärten Auflassung erst dann zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist. Denn in einem solchen Fall werde der Notar faktisch den Eintragungsantrag an das Grundbuchamt nicht stellen, wenn zwar der Erwerber unter Bezugnahme auf eine nachträgliche Vereinbarung behauptet, es sei nur ein reduzierter Kaufpreis zu bezahlen gewesen, der Veräußerer dies aber nicht bestätigt und sich dies auch nicht aus der Kaufvertragsurkunde ergibt. Hierdurch entsteht also erhebliche Rechtsunsicherheit.

PSP-Praxistipp:

Das OLG Stuttgart hat die Revision gegen sein Urteil zugelassen, weil es sich hier um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung handelt. Es bleibt also abzuwarten, wie der BGH den Fall beurteilt und ob er an seiner bisherigen Rechtsprechung festhält oder den Fall zum Anlass nimmt, hieran etwas zu ändern. Bis dahin ist aber Vorsicht geboten: Es kann nicht mehr davon ausgegangen werden, dass die – üblicherweise im Grundstückskaufvertrag bereits enthaltene – Auflassungserklärung stets dazu führt, dass nachträgliche Änderungen des Vertrages nicht mehr beurkundungspflichtig wären.

Möglich ist dies auch nach Ansicht des OLG Stuttgart allenfalls dann, wenn die Änderung lediglich dazu dient, unvorhergesehen auftretende Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung zu beheben, ohne dass dadurch die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich verändert werden. Das ist aber bei vertragswesentlichen Änderungen wie z. B. Kaufpreisanpassungen sicherlich nicht der Fall. Im Übrigen ist auch die Beurteilung dieser Ausnahmefälle nicht immer frei von Rechtsunsicherheiten. Im Zweifel gilt daher, zur Sicherheit eher eine Beurkundung auch von Nachträgen vorzunehmen. Denn bei einem Verstoß gegen die Beurkundungspflicht ist nicht etwa nur der abändernde Nachtrag nichtig, sondern das gesamte Grundstücksgeschäft.

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