Verwendungsrisiken von Wohnimmobilien in deutschen Metropolen
Welche Grenzen setzen Gesetze, Verordnungen und örtliche Satzungen der Nutzung?

Bund, Länder und Kommunen sind bestrebt, der Steigerung der Attraktivität bestimmter großstädtischer Viertel für eine neue Klientel, dem anschließenden Zuzug zahlungskräftiger Eigentümer und Mieter und der Verdrängung anderer Bevölkerungsgruppen (Gentrifizierung) entgegenzutreten. Zur Reduzierung der aus einem solchen Strukturwandel resultierenden Nachteile für sozial Schwächere wurden rechtliche Instrumente geschaffen. Das Vorhaben des Erwerbers eines Mehrfamilienhauses in Berlin oder München, etwa ein vermietetes Geschoss künftig selbst zu bewohnen, das Dachgeschoss auszubauen oder das Gebäude mit einem Aufzug nachzurüsten, kann hieran scheitern. Die bedeutsamsten dieser rechtlichen Beschränkungen stellen wir Ihnen in diesem Beitrag vor.

Erhaltungssatzung

Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt („Gestaltschutz“), zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung („Milieuschutz“) oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen (§ 172 Abs. 1 BauGB). In Fällen des Gestaltschutzes bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. 

Die Genehmigung kann etwa versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Für den Fall, dass die Erhaltung der baulichen Anlage oder ein Absehen der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, muss die Genehmigung jedoch erteilt werden. Gleiches gilt, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Weitere Tatbestände, bei deren Vorliegen eine Genehmigung zu erteilen ist, sind in § 172 Abs. 4 BauGB aufgeführt. 

Im Genehmigungsverfahren prüft das für den Milieuschutz zuständige Sozialreferat der Stadt, ob die geplanten Maßnahmen zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen führen würden. Der Genehmigungspflicht unterliegen alle baulichen Maßnahmen an bestehendem Wohnraum, das heißt Modernisierungen, Grundrissänderungen, Nutzungsänderungen oder der Abbruch von Gebäuden im Erhaltungssatzungsgebiet, und zwar unabhängig davon, ob es sich um genehmigungspflichtige Maßnahmen nach der jeweiligen Landesbauordnung handelt. 

Bauliche Veränderungen an bestehendem Wohnraum können zum Beispiel die Modernisierung von Bädern und Fenstern oder der Einbau eines Aufzugs sein. Renovierung und Instandhaltung sowie der Austausch defekter Bauteile gegen gleichwertige neue bedürfen hingegen keiner Genehmigung. 

Damit eine Genehmigung erteilt wird, muss insbesondere der allgemein übliche Standard von Wohnraum in der Kommune eingehalten werden und bei Abbruch eines Gebäudes im selben Erhaltungssatzungsgebiet Ersatzwohnraum bereitgestellt werden. Aufzüge gehören in Gebäuden mit mehr als fünf Vollgeschossen zum üblichen Ausstattungsstandard, werden darüber hinaus unter Berücksichtigung der baurechtlichen Mindestanforderungen bereits ab einer Gebäudehöhe von 13 Metern genehmigt. Bei niedrigeren Gebäuden ist ein Aufzug hingegen nicht allgemein üblicher Standard. 

Die Durchführung ungenehmigter Baumaßnahmen (bauliche Änderung, Nutzungsänderung, Rückbau) stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld bis zu 30.000 Euro geahndet werden kann (§ 213 BauGB). Werden Maßnahmen ohne die erforderliche Genehmigung durchgeführt, kann eine Baueinstellung erwirkt werden. 

Um spekulative Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen und damit verbundene Luxusmodernisierungen und Verdrängungsprozesse zu verhindern, sind die Landesregierungen außerdem ermächtigt, für die Grundstücke in Gebieten einer Erhaltungssatzung durch Rechtsverordnung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen, dass die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf. Von der Ermächtigung zu diesem Genehmigungsvorbehalt hat z. B. Bayern mit Wirkung zum 01.03.2014 Gebrauch gemacht. Eine Genehmigung zur Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum muss jedoch erteilt werden, wenn sich der Eigentümer dazu verpflichtet, die Wohnungen innerhalb von sieben Jahren nur an deren Mieter zu veräußern. 

Beim Verkauf von Grundstücken in Erhaltungssatzungsgebieten steht den Kommunen ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Wird ein Grundstück infolge der Vorkaufsrechtsausübung durch die Stadt erworben, muss es jedoch unter der Auflage, dass ein Erreichen der Ziele der Erhaltungssatzung sichergestellt wird, anschließend wieder reprivatisiert werden. Seit 2014 ermöglicht der neu gefasste § 27a BauGB es der Kommune, die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter vorzunehmen. München macht hiervon seit Anfang 2015 in geeigneten Fällen Gebrauch. Dies soll Käufer von Anwesen in einem Erhaltungssatzungsgebiet dazu motivieren, eine Verpflichtungserklärung zur Abwendung des Vorkaufsrechts abzugeben. Durch sie verpflichten sie sich gegenüber der Kommune etwa dazu, die Umwandlung in Eigentumswohnungen und Luxussanierungen für die Dauer der jeweiligen Erhaltungssatzung, maximal für bis zu zehn Jahre, zu unterlassen.

Der Münchener Oberbürgermeister Dieter Reiter will den gemeinsamen Kommunal- und Sozialausschuss des Stadtrates am 19.06.2018 weitere strenge Vorgaben für den Inhalt derartiger Abwendungsverpflichtungen betreffend Wohnungen, die in einem der derzeit 21 Erhaltungssatzungsgebiete Münchens liegen, beschließen lassen:

  • So soll der Abbruch des Hauses künftig verboten sein.
  • Steht eine Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs leer, soll sie nur zu einem Mietzins neu vermietet werden dürfen, der sich nach dem Münchener Mietspiegel ergibt, oder – wenn diese niedriger ist -- der Eingangsmiete des städtischen Förderprogramms München-Modell (derzeit 11,50 Euro) entspricht.
  • Außerdem sollen die Käufer Mietverträge nur noch mit Interessenten abschließen dürfen, die eine fest gelegte Einkommensgrenze (im Falle einer vierköpfigen Familie etwa ein Jahreseinkommen von 93.400 Euro) nicht überschreiten.
  • Spätere Mieterhöhungen dürfen nur noch maximal so hoch sein wie der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Das ist derzeit erheblich weniger als die gesetzliche Kappungsgrenze, die ein Plus von 15 % in drei Jahren erlaubt. Obergrenze ist stets die ortsübliche Vergleichsmiete. Staffelmietverträge, mit denen Mieter schon im Voraus Mietsteigerungen unterschreiben, wären hiernach im Geltungsbereich einer Münchener Erhaltungssatzung unzulässig.
  • Eigenbedarfskündigungen wären künftig komplett verboten.
  • Maximal eine frei werdende Wohnung soll ohne Berücksichtigung der Einkommensobergrenze an einen Verwandten vermietet oder vom Eigentümer selbst genutzt werden dürfen.

Derzeit wird das Instrument der Erhaltungssatzung vor allem in München, Berlin und Hamburg intensiv eingesetzt, aber auch Städte wie Köln oder Frankfurt haben Erhaltungssatzungen (zum Teil auch unter den Bezeichnungen „Erhaltungsverordnung“ oder „Milieuschutzsatzung“) erlassen. In München dienten bislang sämtliche Erhaltungssatzungen dem Milieuschutz.

Dem Münchener Oberbürgermeister Dieter Reiter geht ihre Schutzwirkung jedoch nicht weit genug. Im Juni 2017 erhob er gegen den Bundesgesetzgeber erstmals schriftlich die Forderung,

  • den Anwendungsbereich für diesen Genehmigungsvorbehalt bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nicht lediglich auf Erhaltungssatzungsgebiete zu beschränken, sondern in Städten mit dem erhöhtem Wohnungsbedarf auf das gesamte Stadtgebiet zu erweitern,
  • die Frist, innerhalb derer die Wohnungen nur an deren Mieter veräußert werden dürfen, von derzeit sieben auf zehn Jahre zu verlängern und
  • den Milieuschutz über Wohnraum hinaus auch auf nicht minder von Verdrängung bedrohte alt eingesessene kleingewerbliche Betriebe (zum Beispiel Handwerks-, Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe) auszuweiten.

Sanierungssatzung

Zur Behebung „städtebaulicher Missstände“ kann die Kommune ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen (§§ 142 ff des Baugesetzbuchs -- BauGB --).

Städtebauliche Missstände sind dadurch gekennzeichnet, dass der Zustand des Gebietes vor der Sanierung nicht mit dem nach aktuellen Maßstäben (insbesondere der örtlichen Baunutzungsverordnung) städtebaulich Erforderlichen übereinstimmt Dabei begründet aber nicht jedes Zurückbleiben hinter dem gegenwärtigen Standard die Sanierungsbedürftigkeit. Ein städtebaulicher Missstand ist nur dann gegeben, wenn sich der vorhandene Zustand schwerwiegend auf die unter gesundheitlichen Aspekten aufrechtzuerhaltenden Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die Sicherheit oder die Funktionserfüllungsfähigkeit des Gebiets auswirkt. Bei der Frage, ob städtebauliche Missstände vorliegen, kommt der Gemeinde ein Beurteilungsspielraum zu. Es reicht zudem aus, dass die auf einzelnen Grundstücken bestehenden Missstände ein Gebiet insgesamt prägen.

In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen insbesondere

  • jede Errichtung, Änderung, Beseitigung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen (auch der Abbruch oder die Versetzung von Innenwänden in Gebäuden, der Ausbau eines Dachgeschosses oder die Montage eines Fahrstuhls),
  • erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken,
  • Nutzungsvereinbarungen, also Miet-, Pacht- und andere schuldrechtliche Nutzungs- und Gebrauchsüberlassungsverträge, die auf eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen sind oder verlängert werden sollen,
  • die Veräußerung von Grundstücken sowie die Bestellung und Veräußerung von Erbbaurechten,
  • die Bestellung belastender Grundstücksrechte, soweit diese nicht zur Durchführung der Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind,
  • die Begründung, Änderung und Aufhebung einer Baulast und
  • die Teilung eines Grundstücks

grundsätzlich der schriftlichen Genehmigung der Kommune. Der konkrete Umfang der Genehmigungspflicht variiert je nach Sanierungsgebiet und Sanierungssatzung.

Die Genehmigung kann versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben des Eigentümers die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Das kann z. B. der Fall sein, wenn das beabsichtigte Vorhaben ein die Sanierung als städtebauliche Gesamtmaßnahme in der von der Gemeinde geplanten Konzeption aus rechtlichen oder finanziellen Gründen undurchführbar machen würde, etwa weil es ein großes Grundstück mit einer Schlüsselfunktion innerhalb des Sanierungsgebietes betrifft. Eine wesentliche Erschwerung der Sanierung könnte bereits bejaht werden, wenn die vom Eigentümer geplante Instandsetzung oder Modernisierung unmittelbar zu einer zusätzlichen finanziellen Belastung der Gemeinde führen kann, weil deren Sanierungsziele den Abbruch des Gebäudes vorsehen. Dem Sanierungszweck zuwider läuft es zum Beispiel, ein Pachtverhältnis so auszugestalten, dass die Gemeinde den Vertrag entschädigungspflichtig auflösen muss, wenn sie das Sanierungsvorhaben nicht scheitern lassen will.

Eine sanierungsrechtliche Genehmigung kann auch unter Auflagen, Befristungen und Bedingungen erteilt werden oder vom Abschluss eines städtebaulichen Vertrages abhängig gemacht werden.

In der Sanierungssatzung ist zu regeln, ob die Sanierung im vereinfachten oder im herkömmlichen Verfahren durchgeführt wird. Im vereinfachten Verfahren können bestimmte Vorhaben und Rechtsvorgänge genehmigungsfrei sein, die im herkömmlichen Verfahren der Genehmigungspflicht unterworfen sind. Des Weiteren fallen im vereinfachten Verfahren keine Ausgleichsbeträge an (siehe hierzu unten).

In der Sanierungssatzung ist ferner festzulegen, innerhalb welcher Frist die Sanierung durchgeführt werden soll. Sie soll 15 Jahre nicht überschreiten. Das Gesetz erlaubt jedoch ihre Verlängerung. Es ist daher nicht sicher absehbar, wann die Sanierung durch Aufhebung der Sanierungssatzung (§ 162 BauGB) oder durch Entlassung betroffener Einzelgrundstücke (§ 163 BauGB) tatsächlich abgeschlossen sein wird.

Eigentümer, Mieter, Pächter und sonstige zum Besitz oder zur Nutzung eines Grundstücks oder Gebäudes Berechtigte unterliegen weitgehenden Auskunftspflichten gegenüber der Gemeinde – auch betreffend ihre persönlichen Lebensumstände im wirtschaftlichen und sozialen Bereich, namentlich über die Berufs-, Erwerbs- und Familienverhältnisse, das Lebensalter, die Wohnbedürfnisse, die sozialen Verflechtungen sowie über die örtlichen Bindungen (§ 138 BauGB).

Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen können zugunsten der Allgemeinheit abgeschöpft werden. Die Abschöpfung dient der Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen. Sie verhindert außerdem, dass sanierungsbedingte Vorteile wertmäßig bei den einzelnen Eigentümern verbleiben. Grundstückseigentümer, die ihr Grundstück behalten, werden also nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen herangezogen.

Veräußert der Eigentümer die Immobilie nicht an die Kommune, sondern an einen anderen Privaten, ist das Geschäft nur genehmigungsfähig, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert der Immobilie nicht übersteigt.

Auch in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten besteht außerdem ein Vorkaufsrecht für die Kommune (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB). Dieses kann jedoch abgewendet werden, indem der Käufer die (durch ihn auch tatsächlich erfüllbaren) Verpflichtungen übernimmt, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans sowie den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen zu nutzen und etwa vorhandene konkret zu bestimmende Missstände oder Mängel baulicher Anlagen auf seinem Grundstück binnen angemessener Frist zu beseitigen (§ 27 BauGB).

Vorkaufsrecht des Mieters

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum bereits begründet worden ist oder noch begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so hat auch der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft (§ 577 Abs. 1 BGB).

Beschränkung des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung

Auch für den Fall, dass der Mieter nicht bereit oder nicht in der Lage ist, sein Vorkaufsrecht auszuüben und die von ihm bewohnte Wohnung zu kaufen, muss er nicht fürchten, in Folge des Eigentümerwechsel bald ausziehen zu müssen. Denn das Gesetz gewährt für sein Mietverhältnis einen mehrjährigen Bestandsschutz. 

Ist eine Wohnung im Zeitpunkt ihrer Veräußerung vermietet, kann das Recht des Erwerbers, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, für viele Jahre ausgeschlossen sein: Wurde die Wohnung erst nach ihrer Überlassung an den Mieter von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und diese dann veräußert, kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577 a Abs. 1 BGB). In diesen Fällen ist also eine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen Verhinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung vor diesem Zeitpunkt nicht möglich.

Auch ohne Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung besteht dieser befristete Ausschluss einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung dann, wenn die Wohnung nach ihrer Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wird. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Gesellschafter der Erwerberin oder mehrere Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören (§ 577a Abs. 1a BGB). Diese zum 01.05.2013 in Kraft getretene Ergänzung des Gesetzes soll eine Umgehung des Kündigungsschutzes unterbinden, die im Zusammenhang mit geplanten Wohnungsumwandlungen bis dahin durch das sog. „Münchener Modell“ praktiziert worden war. 

Veräußerung im Sinne des § 577a BGB ist jede Übertragung des Eigentums, auch eine solche zum Zwecke der Erfüllung von Vermächtnissen oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten, mit Ein- oder Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks ist § 577a BGB entsprechend anzuwenden. 

In Kommunen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist, kann die Kündigungssperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (§ 577a Abs. 2 BGB). Von dieser Ermächtigung hat die Bayerische Staatsregierung Gebrauch gemacht und in der (hinsichtlich ihrer Wirksamkeit in der Rechtsprechung umstrittenen) Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 (GVBl. 2015 S. 398) bestimmt, dass in 133 bayerischen Städten und Gemeinden, u. a. in der Landeshauptstadt München, (zunächst) bis zum 31.07.2020 eine 10-jährige Kündigungssperrfrist gilt.

Auch wenn die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung erst nach der Veräußerung an den Erwerber oder nach der Belastung zu seinen Gunsten des erfolgt, beginnt die Frist, bis zu deren Ablauf eine ordentliche Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung seitens des Erwerbers ausgeschlossen ist, bereits mit der Eintragung der Veräußerung oder Belastung im Grundbuch (§ 577a Abs. 2a BGB).

Die Kündigungssperre durch eine Vereinbarung mit dem Mieter abzumildern oder gar vollständig abzubedingen, ist nicht möglich – sie wäre unwirksam (§ 577 a Abs. 3 BGB).

Begrenzung der Umlage von Modernisierungskosten auf Mieter

§ 559 BGB erlaubt es dem Vermieter, von ihm für die Modernisierung einer Wohnung aufgewendeten Kosten auf deren Mieter umzulegen, indem er die jährliche Miete um bis zu 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht. Da viele wirtschaftlich schwächere Mieter die erhöhte Miete nicht bezahlen können, führt auch dies zu ihrer Verdrängung. Dass der Mieter die erhöhte Miete auch nach Ablauf der gut neun Jahre, in denen er die Modernisierungskosten vollständig abbezahlt hat, zeitlich unbegrenzt weiter schuldet, bietet unter sozialen Aspekten unerwünschte Anreize für Vermieter. 

Nach der Koalitionsvereinbarung zwischen SPD, CDU und CSU sollen Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt von den Kosten einer Modernisierung daher zukünftig nur noch jährlich 8 % Prozent durch eine Mieterhöhung auf die Mieter umlegen können. Diese Regelung wird laut Entwurf auf fünf Jahre befristet und zum Laufzeitende überprüft. Zudem soll die Miete nach einer Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen dürfen. 

Bis dieses Gesetzesänderungsvorhaben von der Bundesregierung umgesetzt worden ist, will die Landeshauptstadt München die Modernisierungsumlage in ihren Erhaltungssatzungsgebieten auf jährlich 8 % und längstens, bis die Modernisierung abbezahlt ist, begrenzen.

Empfehlungen

  • Vor dem Erwerb einer städtischen Immobilie sollte stets geprüft werden, ob sie in einem förmlich festgelegten Erhaltungs- oder Sanierungsgebiet liegt.

    Der Check anhand eines aktuellen Grundbuchauszuges ist hierfür zwar hilfreich, aber keinesfalls ausreichend. Denn ein Sanierungsvermerk ist in die Grundbücher der von den städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen betroffenen Grundstücke nur dann einzutragen, wenn ihre Veräußerung und Belastung nach dem Inhalt der Sanierungssatzung nicht von der Genehmigungspflicht ausgenommen ist.

    Unverzichtbar ist darüber hinaus ein Blick auf die Website des Referats für Stadtplanung und Bauordnung der betreffenden Kommune. So finden sich etwa auf derjenigen der Landeshauptstadt München (https://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/.html) umfangreiche Informationen über die aktuellen städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen und die 21 Erhaltungssatzungen Münchens (Stand per November 2017). Fast alle anderen Metropolen Deutschlands verfügen über vergleichbare Portale. Wo dies nicht der Fall ist, empfiehlt sich eine direkte Kontaktaufnahme mit den Behörden. 

    In den Kaufvertrag sollten eine Zusicherung des Verkäufers aufgenommen werden, nach welcher sich die vertragsgegenständliche Immobilie nicht im Geltungsbereich einer Sanierungs- oder Erhaltungssatzung befindet. Für den Fall ihrer Unrichtigkeit empfiehlt sich die Vereinbarung des Rechts des Käufers, vom Kaufvertrag zurückzutreten.

  • Liegt das ins Auge gefasste Kaufobjekt tatsächlich im Gebiet einer Sanierungs- oder Erhaltungssatzung, sollte möglichst bereits im Vorfeld des Erwerbs, spätestens aber vor Beginn mit der Ausführung von genehmigungspflichtigen Maßnahmen durch Kontaktaufnahme mit den zuständigen Behörden abgeklärt werden, ob und ggf. zu welchen Bedingungen welche geplanten baulichen Veränderungen oder sonstigen Maßnahmen genehmigungsfähig sind.

    Wird das Objekt von einer Sanierungssatzung erfasst, können sich die Kommune und der (neue) Grundstückeigentümer schon vor dem Abschluss der Sanierung über die Höhe des Ausgleichsbetrages für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung einigen (§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Eine solche Ablösevereinbarung eröffnet der Kommune die Möglichkeit, den Ablösebetrag zu Zwecken der Sanierung schon vor deren Beendigung einzusetzen und den zur Erhebung des Ausgleichsbetrages erforderlichen Verwaltungsaufwand einzusparen. Für den Erwerber des Grundstücks hat die vorzeitige Ablösung den Vorzug, dass Sicherheit über die Höhe der Ausgleichspflicht geschaffen wird.

  • Der Wunsch des Kaufinteressenten, eine von ihm erworbene Eigentumswohnung selbst zu nutzen, wird sich möglicherweise nur realisieren lassen, wenn es dem Erwerber gelingt, mit dem Mieter dieser Wohnung eine Aufhebung des Mietverhältnisses (ggf. gegen Abfindung) zu vereinbaren. Würde eine derartige Vereinbarung zwischen Veräußerer und Mieter abgeschlossen, könnte sie als unwirksam beurteilt werden (§ 577a Abs. 3 BGB).

Auch wenn gerade in Zeiten niedriger Zinsen die Versuchung besonders groß ist, in Boom-Regionen wie etwa (zur Zeit besonders beliebt) Berlin Immobilien mit Entwicklungspotenzial zu erwerben, sollten die vorstehend aufgezeigten Risiken keinesfalls außer Acht gelassen werden. Vielmehr gilt es, sie bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses mit der gebotenen Gründlichkeit zu prüfen und sie bei der Planung der zukünftigen Verwendung des Objekts angemessen zu berücksichtigen. Durch geeignete kaufvertragliche Vereinbarungen dürften sich einige unvermeidbare Risiken zudem zumindest begrenzen lassen.

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