Kein städtebaulicher Vertrag statt Bebauungsplan
Real Estate Praxistipp zu Urteil des VGH Baden-Württemberg, vom 04.07.2017, Az. 5 S 1867/15

Die Stadt schließt einen städtebaulichen Vertrag mit einem Grundstückseigentümer, der in Innenstadtnähe eine Gewerbeimmobilie errichten will. In dem Vertrag verpflichtet sich der Investor, bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in seiner neuen Immobilie das Einzelhandelskonzept der Stadt zu beachten. Dieses schließt für das Grundstück sog. „zentrenrelevanten Einzelhandel“ aus. Entgegen seiner vertraglichen Verpflichtung beantragt er dann aber die Baugenehmigung für einen Drogeriemarkt und erhält diese auch. Die Stadt ist damit nicht einverstanden und klagt. Sie verlangt, dass der Investor den Vertrag erfüllt und die Baugenehmigung nicht ausnutzt.

Während das Verwaltungsgericht der Stadt recht gibt, weist der VGH Baden-Württemberg die Klage ab. Nach Ansicht des VGH ist der städtebauliche Vertrag nichtig. Denn das Verbot, zentrenrelevanten Einzelhandel anzusiedeln, kann nicht in einem städtebaulichen Vertrag begründet werden, sondern nur in einem förmlich aufgestellten Bebauungsplan. Der gesetzliche „Grundsatz der Planmäßigkeit“ städtebaulicher Entwicklungen darf nicht durch städtebauliche Verträge umgangen werden. 

Die Entscheidung des VGH stützt sich auf folgende Überlegungen:

  • Städtebauliche Entwicklungskonzepte, wie z. B. Einzelhandels­konzepte sind nur rein informelle Planungen, die nicht Teil der gesetzlichen Bauleitplanung sind. Die Inhalte von Einzelhandelskonzepten sind daher nicht per se verbindlich. Vielmehr müssen sie erst durch Bauleitplanung (Bebauungspläne) umgesetzt werden.
  • Der „Grundsatz der Planmäßigkeit“ verbietet es den Gemeinden, ihre städtebauplanerischen Vorstellungen lediglich durch städtebauliche Verträge verbindlich durchzusetzen, anstatt sie in einem förmlichen Bebauungsplanverfahren umzusetzen. Sogenannte „bebauungsplanersetzende städtebauliche Verträge“ sind grundsätzlich unzulässig. Denn mit solchen Verträgen würden die Gemeinden die sich aus dem BauGB ergebenden formellen und materiellen Anforderungen an die Aufstellung von Bauleitplänen (z. B. Bürgerbeteiligungen) und die gesetzlich garantierten Rechtsschutzmöglichkeiten gegen Bebauungspläne umgehen. Auch Komplexität und Dauer des Aufstellungsverfahrens eines Bebauungsplans rechtfertigen keine gemeindlichen Ausweichstrategien durch bloßen Abschluss eines städtebaulichen Vertrags.
  • Der Verstoß gegen den Grundsatz der Planmäßigkeit führt zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages, da der Verstoß gegen dieses Handlungsformverbot regelmäßig nicht auf einzelne Regelungen des Vertrags beschränkt ist, sondern die Grundkonzeption des Vertrages und den gesamten Vertragsgegenstand erfasst.

PSP-Praxistipp:

In vielen Städten gibt es Einzelhandelskonzepte, in denen u.a. die Ansiedlung bestimmter Einzelhandelssparten örtlich festgelegt wird. Einzelhandelskonzepte werden zumeist aufgrund gutachterlicher Untersuchungen von Sachverständigen erarbeitet und dann vom Stadtrat beschlossen. Als sog. städtebauliche Rahmenpläne haben sie aber keine eigene Verbindlichkeit. Diese erlangen sie erst, wenn sie durch die Festsetzungen von Bebauungsplänen umgesetzt werden; bei deren Aufstellung sind sie „zu berücksichtigen“. Da viele Städte und Gemeinden Aufwand und Kosten der Aufstellung von Bebauungsplänen scheuen, suchen sie Wege, die Inhalte ihrer Einzelhandelskonzepte auf einfacheren Wegen zu erreichen. Ein solcher, deutlich einfacherer Weg ist häufig der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages, in dem sich der Investor verpflichtet, die Vorgaben der Einzelhandelskonzepte einzuhalten. Da dieses Vorgehen jedoch nicht mit dem BauGB in Einklang steht, ist es riskant – auch für den Investor, denn er erlangt nur scheinbar Planungssicherheit. Wie das Urteil zeigt, besteht immer das Risiko, dass zu einem späteren Zeitpunkt die Rechtswidrigkeit erkannt wird. Dies muss nicht immer nur zum Vorteil des Investors gereichen, etwa weil dadurch eingegangene Verpflichtungen entfallen.

Ebenso gut kann dies zu erheblichen Verzögerungen oder sogar zum Scheitern eines Vorhabens führen, wenn sich herausstellt, dass die notwendige Aufstellung eines Bebauungsplans nicht möglich ist. Beim Abschluss eines städtebaulichen Vertrages sind daher sorgfältig die Vertragsinhalte auf ihre bauplanungsrechtliche Zulässigkeit zu überprüfen. Der vermeintlich einfachere und kostengünstigere Weg muss nicht der Beste sein.

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