Keine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Erstverwalter des Bauträgers
Real Estate Praxistipp zu Urteil des OLG München vom 24.04.2018, Az. 28 U 3042/17 Bau

Gibt der Bauträger in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) vor, dass er den ersten Hausverwalter bestellen darf und dieser das Gemeinschaftseigentum im Namen der Käufer abnehmen soll, ist die entsprechende Klausel unwirksam. Die Abnahme, die ein solcher Erstverwalter durchführt, ist ebenso unwirksam. Dies kann langwierige Konsequenzen haben, denn mangels wirksamer Abnahme tritt dann keine Verjährung für Mängelansprüche der Käufer ein.

Der Fall:

Mehre Käufer erwerben im Jahr 2003 vom Bauträger Wohnungen in einer Wohnungseigentumsanlage. Im Verkaufsprospekt wird die Immobilie mit „Stadtwohnungen der Spitzenklasse“ beworben. In den Kaufverträgen ist vereinbart, dass das Gemeinschaftseigentum vom Hausverwalter unter Hinzuziehung eines vereidigten Sachverständigen abgenommen wird, wozu er auch vom Käufer beauftragt und bevollmächtigt wird. Der Bauträger hat das Recht, den ersten Verwalter auszusuchen und zu bestellen.

Die Abnahme durch den Erstverwalter erfolgt im Jahr 2004. Später zeigen sich Schallschutzmängel an den Aufzügen, was die Käufer aber erst im Jahr 2016 als Mangel am Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Bauträger rügen. Tatsächlich sind Aufzüge eingebaut, die nicht dem Mindestschallschutz entsprechen. Die Käufer setzen dem Bauträger eine Frist zur Mängelbeseitigung und verlangen anschließend einen Kostenvorschuss für den Austausch der Aufzüge im Wege der Ersatzvornahme. Das OLG München gibt den Käufern recht, reduziert die Ansprüche aber in der Höhe um einen Abzug „Neu für Alt“.

Dabei stützt sich das Gericht auf folgende Überlegungen:

  • Die Bestimmung in den AGB eines Bauträgervertrags, wonach der Erstverwalter für und gegen die Käufer das Gemeinschaftseigentum abnehmen kann, verstößt gegen § 307 BGB und ist unwirksam (so bereits BGH NJW 2013, 3360). Der von einem Bauträger eingesetzte Erstverwalter ist nicht neutral. Er kann daher nicht wirksam im Namen der Käufer die Abnahme erklären.
  • Eine konkludente Abnahme durch den Bezug der Wohnungen liegt ebenfalls nicht vor, da es an einem entsprechenden Erklärungsbewusstsein der Käufer fehlt. Diese haben ja die Vorstellung, das Gemeinschaftseigentum sei bereits durch den Erstverwalter in ihrem Namen abgenommen worden.
  • Fehlt es danach an einer wirksamen Abnahme, beginnt auch die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche der Käufer nicht zu laufen.
  • Wird in einem Verkaufsprospekt von „anspruchsvoller Architektur“ gesprochen und die Immobilie darin der „Spitzenklasse“ zugeordnet, müssen diese Anpreisungen vom Bauträger auch erfüllt werden. Es ist ein Schallschutz auszuführen, der besser ist als der Mindeststandard. Fehlt eine konkrete Angabe hierzu in der Baubeschreibung, ist „ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, der über den Mindestwerten der DIN 4109 liegt“.
  • Bei der Höhe des Kostenvorschusses für einen Austausch der mangelhaften Aufzugsanlage ist zu berücksichtigen, dass die mittlerweile in die Jahre gekommene Anlage durch neue Aufzüge ersetzt wird. Da der Mangel erst sehr spät gerügt wurde, konnte ihn der Bauträger auch nicht früher beheben. Den geldwerten Vorteil „Neu für Alt“ müssen sich die Käufer anrechnen lassen und einen Teil der Kosten für den Einbau der neuen Anlage selbst tragen. Ihre Ansprüche auf Kostenersatz gegen den Bauträger werden insoweit reduziert.

PSP-Praxistipp:

Das Thema ist nicht neu, aber das OLG München verdeutlicht noch einmal die Konsequenzen: AGB-Klauseln eines Bauträgervertrags, wonach der Erstverwalter des Bauträgers auch im Namen der Käufer das Gemeinschaftseigentum abnehmen soll, sind unwirksam. Ist infolgedessen auch die Abnahme unwirksam, haben die Käufer die Chance – und der Bauträger das Risiko –, dass Ansprüche wegen etwaiger Mängel auch noch sehr lange nach Bezug der Immobilie geltend gemacht werden können. Ob und wann solche Ansprüche verjähren, ist höchstrichterlich noch nicht geklärt.

Je länger jedoch die Nutzung der Immobilie bereits andauert, desto stärker können etwaige Ansprüche reduziert sein, da der Grundsatz „Neu für Alt“ dann als reduzierender Faktor zunehmend Gewicht erlangt. Auch muss in den Fällen längerer rügeloser Nutzung die Frage der Verwirkung geprüft werden: Unter bestimmten Umständen darf der Bauträger dann darauf vertrauen, keinen Ansprüchen der Käufer mehr ausgesetzt zu sein. Insgesamt kommt es – wie immer – auf die Umstände des Einzelfalls an.

Diese News könnten Sie auch interessieren
Alle News
Mehr laden
Diese Vorträge & Veröffentlichungen könnten Sie interessieren
Mehr laden