Doppelte Kündigung wegen Mietschulden zulässig
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 19.09.2018, Az. VIII ZR 231/17

Die Verbindung einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges des Mieters mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung ist zulässig und bezieht sich in der Regel sowohl auf den Fall der anfänglichen Unwirksamkeit als auch auf denjenigen des nachträglichen Unwirksamwerdens der fristlosen Kündigung bspw. aufgrund einer Schonfristzahlung.

Der Fall:

Der Mieter einer Wohnung in Berlin hat die von ihm geschuldeten Mieten in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf hat der Kläger als Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug erklärt. Nach Zugang der Kündigung aber noch vor Einreichung der Räumungsklage begleicht der Mieter den Zahlungsrückstand. Der Kläger begehrt die Räumung der Mietwohnung. Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts Berlin, welches die Räumungsklage des Vermieters unter Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils noch abgewiesen hatte, auf und verweist die Angelegenheit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Dies aus folgenden Gründen:

  • Die außerordentliche Kündigung war wegen des unstreitig gegebenen Verzugs mit zwei Monatsraten zunächst wirksam. Mit Begleichung des Zahlungsrückstandes wurde die außerordentliche Kündigung nachträglich unwirksam. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ging die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung damit ins Leere. Der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung von Anfang an unwirksam gewesen sei, nicht jedoch für den hier vorliegenden Fall des nachträglichen Unwirksamwerdens. Im Zeitpunkt der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung habe daher kein Mietverhältnis bestanden, welches ordentlich hätte gekündigt werden können.
  • Der BGH hält dem entgegen, dass bei der Auslegung einer Kündigungserklärung auf den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung) abzustellen sei. Der Vermieter bringe mit seiner hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung aus objektiver Mietersicht regelmäßig zum Ausdruck, dass beide Fälle umfasst seien: Sowohl der Fall der anfänglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung als auch derjenige des nachträglichen Unwirksamwerdens. Der vom Mieter herbeigeführte Ausgleich der Rückstände lasse die mit Zugang der außerordentlichen Kündigung herbeigeführte Beendigung des Mietverhältnisses nachträglich rückwirkend entfallen.
  • Das Berufungsgericht hat aufgrund der deshalb erfolgten Aufhebung und Zurückverweisung Feststellungen dazu zu treffen, ob die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen Vorliegens eines gesetzlichen Kündigungsgrundes wirksam ist und ob ggf. der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich des Rückstandes die ordentliche Kündigung als treuwidrig erscheinen lässt.

PSP-Praxistipp:

Der Vermieter einer Wohnung sollte bei der Kündigung wegen Zahlungsrückständen – wie bisher – neben der außerordentlichen Kündigung immer auch hilfsweise die ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt erklären, um die Chancen der Räumungsklage zu erhöhen. Hierbei sollte er explizit darauf hinweisen, dass die ordentliche Kündigung für beide Fälle ihre Wirkung entfalten soll: Sowohl dann, wenn die fristlose Kündigung von Anfang an unwirksam ist als auch für den Fall, dass die ursprünglich wirksame außerordentliche Kündigung bspw. durch Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

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