Es bleibt doch alles beim Alten: Änderungen von Grundstückskaufverträgen sind nach Auflassung ohne Beurkundung möglich
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 14.09.2018, Az. V ZR 213/17

Der BGH schafft Rechtsklarheit: Wird in einem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag auch schon die Auflassung erklärt, müssen nachträgliche Änderungen des Vertrags nicht erneut von einem Notar beurkundet werden. Dies entspricht schon der bisherigen Rechtsprechung des BGH. Jüngst hatte das OLG Stuttgart jedoch anders entschieden (siehe PSP Real Estate Praxistipp vom 20.04.2018). Dieses Urteil des OLG Stuttgart hat der BGH jetzt wieder aufgehoben.

Der Fall:

Mit notariellem Bauträgerkaufvertrag werden drei Eigentumswohnungen an den Beklagten verkauft. In der Vertragsurkunde wird auch schon die Auflassung erklärt. Enthalten ist auch der Antrag des Beklagten auf Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der amtierende Notar wird im Vertrag jedoch angewiesen, eine Ausfertigung der Urkunde mit Auflassungserklärung erst dann zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist. Kurze Zeit nach Vertragsschluss verständigen sich die Vertragsparteien in einem Briefwechsel auf eine Kaufpreisreduzierung, was jedoch nicht notariell beurkundet wird. Der Beklagte bezahlt den reduzierten Kaufpreis. Der Kläger verlangt gleichwohl den vollen ursprünglichen Kaufpreis und begründet dies damit, dass die Vereinbarung über die Kaufpreisreduzierung mangels notarieller Beurkundung nicht wirksam geworden sei.

Anders als das OLG Stuttgart entscheidet der BGH zugunsten des Beklagten und weist die Klage ab. Denn nach Ansicht des BGH ist die Kaufpreisreduzierung sehr wohl wirksam vereinbart worden. Die Entscheidung begründet der BGH wie folgt:

  • Zwar ist es grundsätzlich so, dass auch Vereinbarungen, durch die ein bereits beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich abgeändert wird, für ihre Wirksamkeit der notariellen Beurkundung bedürfen (§ 311b Abs. 1 BGB). Ausnahmen gelten allenfalls dann, wenn die nachträgliche Vereinbarung nur der Beseitigung unvorhergesehener Schwierigkeiten bei der Abwicklung des Vertrags dienen, ohne dass es zu einer Veränderung der beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag kommt. Dazu gehört eine Herabsetzung des beurkundeten Kaufpreises aber nicht.
  • Änderungen des Grundstückskaufvertrags können aber dann formfrei vereinbart werden, wenn vorher bereits die Auflassung – also die Einigung über den Eigentumsübergang – für die Vertragsparteien bindend geworden ist. Das ist der Fall, wenn die Auflassung in dem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag enthalten ist (§ 873 Abs. 2 BGB). Zwar ist der Grundstückskaufvertrag erst erfüllt, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auch tatsächlich eingetragen ist. Jedoch sind mit bindender Auflassungserklärung im Vertrag bereits die geschuldeten Leistungshandlungen der Vertragsparteien erbracht. Die Parteien haben damit alles getan, um den Eigentumswechsel herbeizuführen.
  • Ist das der Fall, sind die Parteien dann auch nicht mehr länger schutzbedürftig. Der Schutzzweck der Beurkundungspflicht – nämlich die Warn-, Schutz- und Beweisfunktion – ist erreicht und muss nicht weiter eingehalten werden.
  • Es kommt dann auch nicht darauf an, ob die Umschreibung im Grundbuch durch entsprechende Anweisungen an den Notar vorübergehend gesperrt ist. Üblicherweise wird der Notar angewiesen, die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung zu beantragen (sog. Vorlagesperre) und vorher auch keine Ausfertigung der Urkunde mit Auflassung zu erteilen (sog. Ausfertigungssperre). Dasselbe gilt für die sog. Bewilligungslösung, bei der dem Notar die Vollmacht erteilt wird, im Namen des Verkäufers die Bewilligung der Eigentumsumschreibung erst zu erklären, wenn der Kaufpreis gezahlt wurde. In all diesen Fällen ist nämlich nur der Vollzug der Auflassung gesperrt. Die Auflassung selbst ist aber bereits verbindlich geworden.

PSP-Praxistipp:

Die Entscheidung des BGH und die dadurch (wieder) hergestellte Rechtssicherheit sind zu begrüßen. Der BGH selbst erkennt an, dass die Kontinuität seiner Rechtsprechung in diesem Punkt der Rechtssicherheit dient. Die Praxis hat sich auf diese Rechtsprechung seit über drei Jahrzehnten eingerichtet. Auch wenn die Frage der Beurkundungspflicht nachträglicher Änderungen in der Literatur vermutlich umstritten bleibt, sollte damit zumindest in der Rechtsprechung wieder eine einheitliche Linie gewährleistet sein. Ist die Auflassung im notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag enthalten, können nachträgliche Änderungen des Vertrages formfrei vereinbart werden – wobei zu Beweiszwecken aber in jedem Fall eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden sollte. In der notariellen Kaufvertragsurkunde enthaltene Anweisungen an den Notar, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu veranlassen, wenn ihm die vollständige Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist, ändern daran nichts. Dies hat der BGH nun ausdrücklich klargestellt. Maßgeblich ist allein, dass die Auflassung im notariellen Kaufvertrag von beiden Vertragsparteien verbindlich erklärt wurde. Dann müssen nachträgliche Änderungen nicht mehr beurkundet werden. Dies spart Aufwand und vor allem Notarkosten.

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