Schriftformerfordernis für die vereinbarte Anpassung einer Indexmiete
Real Estate Praxistipp zu BGH, Urteil vom 11.04.2018, Az. XII ZR 43/17

Ist die Wertsicherung der Miete in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit so gestaltet, dass bei einer bestimmten Veränderung des Verbraucherpreisindex eine – der Höhe nach noch zu vereinbarende – Anpassung der Miete verlangt werden kann, muss die entsprechende Mietanpassung in einer den gesetzlichen Schriftformerfordernissen genügenden Weise vereinbart werden. Sonst ist der Mietvertrag ordentlich kündbar.

Der Fall:

Zwischen den Parteien des Rechtsstreits besteht ein gewerbliches Mietverhältnis mit mehrjähriger Festlaufzeit. Der Mietvertrag sieht vor, dass jede Partei eine Neufestsetzung der Miete verlangen kann, wenn sich der Verbraucherpreisindex in Deutschland gegenüber dem Stand bei Vertragsabschluss oder der letzten Mietänderung um einen bestimmten Prozentsatz verändert. Für den Fall, dass sich die Vertragsparteien nicht innerhalb einer bestimmten Frist auf die Höhe der Mietanpassung einigen können, soll ein Sachverständiger die neue Miethöhe festsetzen. Angesichts dieser vertraglichen Regelung bittet der Vermieter den Mieter nach eingetretener Indexveränderung um eine Mietanpassung. Der Mieter kommt dieser Bitte nach und zahlt die angepasste Miete, ohne dass die Vereinbarung schriftlich festgehalten wird. Später kündigt der Mieter und die Parteien streiten darum, ob die Kündigung wirksam war.

Der BGH bejaht die Wirksamkeit der Kündigung und begründet dies wie folgt:

  • Der Mieter kann den Vertrag wegen eines Schriftformmangels vorzeitig kündigen. Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen, unterliegt er den gesetzlichen Schriftformerfordernissen gemäß § 550 BGB. Danach gilt, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen in schriftformkonformer Weise vereinbart werden müssen. Dies gilt sowohl für den Ursprungsmietvertrag als auch für alle nachträglichen Vertragsänderungen. Die Miete gehört grundsätzlich zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen, deren (Neu-)Regelung daher regelmäßig schriftformkonform erfolgen muss.
  • Im vorliegenden Mietvertrag ist Wertsicherung der Miete zwar an den Veränderungen des Verbraucherpreisindex orientiert. Anders als vielfach üblich, erfolgt sie hier aber nicht automatisch entsprechend der Indexveränderung oder im Rahmen eines einseitigen Anpassungsrechts des Vermieters oder Mieters. Vielmehr ist hier vereinbart, dass sich die Mietvertragsparteien im Falle der Indexveränderung auf eine neue Miethöhe einigen müssen. Eine solche Vereinbarung unterliegt dem gesetzlichen Schriftformerfordernis, das die Vertragsparteien hier aber nicht eingehalten haben. Vielmehr kam die Einigung konkludent dadurch zustande, dass der Mieter die vom Vermieter erbetene Mieterhöhung anstandslos bezahlt hat. Damit ist das Schriftformerfordernis verletzt.
  • Gesetzliche Rechtsfolge eines Schriftformverstoßes ist, dass die ursprünglich vereinbarte Festlaufzeit aufgehoben ist und das Mietverhältnis fortan als unbefristet gilt. Konsequenz ist, dass der Mietvertrag dann ordentlich kündbar ist.

PSP-Praxistipp:

Wieder schlägt die „Schriftform-Falle“ zu. In der Praxis ist diese Situation sehr oft anzutreffen. Die Vertragsparteien vereinbaren durch Briefwechsel oder E-Mail, mündlich oder – wie hier – konkludent eine Vertragsänderung. Das führt trotz ursprünglich vereinbarter mehrjähriger Festlaufzeit des Mietvertrages dazu, dass der Vertrag vorzeitig gekündigt werden kann.

Für manche Mietvertragspartei ist das eine willkommene Möglichkeit, sich vom unliebsam gewordenen Mietverhältnis zu lösen. Allerdings gilt das Schriftformerfordernis nicht ausnahmslos für alle Anpassungen des Vertrags. So gilt es nicht, wenn bereits im ursprünglichen Mietvertrag einer Partei die Möglichkeit eingeräumt ist, durch einseitige Erklärung eine Vertragsänderung herbeizuführen und sie dann von dieser Möglichkeit auch Gebrauch macht. Die bloße Ausübung eines solchen Anpassungsrechts unterliegt nicht dem strengen Schriftformerfordernis. Dies hat der BGH etwa für die Ausübung von Verlängerungsoptionen durch den Mieter oder für die vertraglich gestattete einseitige Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Vermieter entschieden. Dasselbe gilt, wenn eine Indexmiete vereinbart ist, die bei Indexveränderungen automatisch oder auf Verlangen einer Partei in einem bereits festgelegten Umfang angepasst wird.

In allen Fällen aber, in denen zur Vertragsänderung noch eine Einigung der Parteien notwendig ist, sind die Schriftformerfordernisse mit größter Sorgfalt zu beachten. Im Zweifel sollte stets ein schriftformkonformer Nachtrag zum Mietvertrag angefertigt werden. So lassen sich böse Überraschungen vermeiden. Die Abgrenzung, wann sich eine Vereinbarung nur auf unwesentliche Vertragsregelungen bezieht (dann kein Schriftformerfordernis) oder vielleicht doch wesentliche Vertragsbestandteile betroffen sind (dann Schriftformerfordernis), lässt sich in vielen Fällen nicht rechtssicher treffen. Und weil der BGH jüngst auch noch die bis dato üblichen „Schriftformheilungsklauseln“ in Formularmietverträgen für unwirksam erklärt hat (Urt. v. 27.09.2017, Az. XII ZR 114/16 – siehe PSP Real Estate Praxistipp vom 08.12.2017), sind die Sorgfaltsanforderungen nochmals gestiegen.

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