Grundstücke sollten nicht aufgrund sogenannter Kaufrechtsvermächtnisse übertragen werden
Real Estate Praxistipp

Der Fall: Der Inhaber einer Eigentumswohnung war verstorben und seine Tochter war Alleinerbin geworden. Gegenüber dem Sohn und Kläger hatte der Vater in seinem Testament folgendes Vermächtnis angeordnet: „Ich vermache meinem Sohn ein Ankaufrecht an meiner Eigentumswohnung…“. Der Kläger erwarb dann von der Schwester durch notariellen Kaufvertrag die Wohnung zum im Vermächtnis vorgesehenen Verkehrswert. Das Finanzamt setzte für den Kaufvertrag Grunderwerbsteuer fest, Einspruch und Klage blieben erfolglos.

Ein Kaufrechtsvermächtnis war bisher eine oftmals genutzte Anordnung eines Erblassers, ein bestimmtes Grundstück an eine bestimmte Person zu übertragen, etwa derjenigen, die das Grundstück nach seinen Vorstellungen nutzen würde. Im Gegenzug erlangten die Erben dadurch, dass vom Begünstigen ein fest oder variabel bestimmter Kaufpreis zu entrichten war, einen finanziellen Ausgleich. Bisher glaubten viele, ein Kaufrechtsvermächtnis sei aufgrund der allgemeinen Steuerbefreiung für Erwerbe von Todes wegen von der Grunderwerbsteuer befreit.

Der BFH grenzte in seiner Entscheidung den Begriff des Kaufrechtsvermächtnisses von einem unmittelbaren Vermächtnis ab. Kaufrechtsvermächtnisse unterfielen der Grunderwerbsteuer, da dieses Vermächtnis dem Begünstigten gegenüber dem Beschwerten nur einen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrages gewähre. Durch den Abschluss des Kaufvertrages falle dann Grunderwerbsteuer an. Ein Vermächtnis kann aber auch einen unmittelbaren Anspruch auf Übertragung eines Grundstücks, etwa auch gegen Gewährung einer anderen Leistung, vorsehen. Dieser Erwerb kann dann unter die Grunderwerbsteuerbefreiung für Erwerbe von Todes wegen nach § 3 Nr. 2 GrEStG fallen. Der BFH entschied, es sei immer durch Auslegung zu ermitteln, ob eine unmittelbare Übertragung des Grundstücks durch das Vermächtnis vorgesehen sei. Im entschiedenen Fall gewähre das Vermächtnis nur ein Recht auf den Abschluss des Kaufvertrages mit der Bestimmung eines Kaufpreises, der dann in einem weiteren Schritt vereinbart wurde. Der BFH will damit die Fälle der Anordnung von letztwilligen Kaufrechtsvermächtnissen der Grunderwerbsteuer unterwerfen.

Was ist zu tun?

In der erbrechtlichen Praxis gibt es durchaus einen Bedarf, einem Vermächtnisnehmer einen Anspruch auf Grundbesitz gegen einen an die Erben zu entrichtenden Kaufpreis zu gewähren. Leider ergibt die Entscheidung des BFH keine abschließenden Vorgaben für eine rechtssichere Gestaltung solcher Vermächtnisse. Zwar soll es möglich sein, die Steuerbefreiung für Vermächtnisse in Anspruch nehmen zu können, die einen direkten Übereignungsanspruch gewähren. Aus der Entscheidung des BFH ergibt sich aber nicht eindeutig, wann die Anordnung einer Gegenleistung die Steuerbefreiung wieder entfallen lässt. Daraus ergeben sich folgende Schlüsse:

  • Der Erblasser sollte nun besser vorsehen, dass das Vermächtnis auf die Grundstücksübertragung ohne Entgelt erfolgt.
  • Der Vorteilsausgleich für den Erhalt des Grundstücks sollte besser im Zusammenhang mit der Übertragung von anderen Nachlassgegenständen erfolgen, falls dies möglich ist.

Insgesamt ist derzeit daher von der Anordnung von Vermächtnissen über Grundbesitz mit einer Bestimmung von direkten Gegenleistungen eher abzuraten, wenn die Grunderwerbsteuer vermieden werden soll. Bestehende Testamente sollten auf ein eventuell enthaltenes Kaufrechtsvermächtnis überprüft und gegebenenfalls geändert werden.

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