Keine erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags einer grundbesitzverwaltenden Kapitalgesellschaft bei Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen
Real Estate Praxistipp

Der BFH hat sich in einem aktuellen Urteil mit einer für die Immobilienpraxis wichtigen gewerbesteuerlichen Fragestellung bei grundbesitzverwaltenden Kapitalgesellschaften auseinandergesetzt.

Sachverhalt

Die Klägerin, eine GmbH, vermietet verschiedene Immobilien und zudem ein Hotel. Dabei werden auch zur Ausstattung des Hotels gehörende Wirtschaftsgüter (Kühlräume, Bierkühlanlage, Kühlmöbel) mitvermietet. Die Anschaffungskosten der Wirtschaftsgüter machen nur 1 % der Gesamtkosten der Gebäude aus. Die Klägerin beantragt in ihrer Gewerbesteuererklärung die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages. Das Finanzamt vertritt nach einer Betriebsprüfung die Auffassung, die Mitvermietung der Ausstattung sei für die erweiterte Kürzung schädlich. Die Klägerin macht geltend, die Gegenstände seien feste Bestandteile der Gebäude und unterfielen einer Bagatellgrenze.

Unternehmen, die „ausschließlich“ eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Kaufeigenheime, Kleinsiedlungen und Eigentumswohnungen errichten und veräußern, können gemäß § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG auf Antrag die Summe des Gewinns um den Teil des Gewerbeertrages kürzen, der auf die Verwaltung und Nutzung des Grundbesitzes entfällt. Die neben der Vermögensverwaltung des Grundbesitzes erlaubten Tätigkeiten sind im Gesetz abschließend aufgeführt.

Der BFH entschied nun, dass die erweiterte Kürzung im Urteilsfall nicht gewährt werden konnte. Bei den Ausstattungsgegenständen handele es sich um Betriebsvorrichtungen. Für die Abgrenzung von unschädlichen Gebäudebestandteilen von Betriebsvorrichtungen kommt es vornehmlich darauf an, ob die Vorrichtung für die Nutzung des Gebäudes erforderlich sei oder ob sie unmittelbar der Ausübung des Gewerbes dient. Auch liege mit der Mitvermietung keine erlaubte Nebentätigkeit vor, da die Mitvermietung nicht zwingend erforderlich war. Zudem komme eine allgemeine Geringfügigkeitsgrenze aufgrund des im Gesetz verankerten strengen Ausschließlichkeitsgebots nicht in Betracht.

Was ist zu tun?

Die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrages bildet für Immobiliengesellschaften einen wichtigen Steuervorteil. Der BFH hat die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen immer als schädlich angesehen und dies erneut nun auch für Bagatellfälle bekräftigt. Deshalb ist es für Immobiliengesellschaften entscheidend, die Mitvermietung von Grund auf zu vermeiden – nachträglich identifizierte Betriebsvorrichtungen bilden des Betriebsprüfers liebstes Kind. Deshalb empfehlen wir insbesondere im Zuge des Erwerbs von Investitionsobjekten folgendes Vorgehen:

  • Die Begriffe Gebäude und Betriebsvorrichtungen sind nach der Rechtsprechung des BFH bewertungsrechtlich auszulegen. Dabei sind die umfangreichen Erlasse der Finanzverwaltung zu § 68 BewG instruktiv. Die avisierten Investitionsobjekte müssen in Augenschein genommen und kritisch auf die Möglichkeit der Annahme von Betriebsvorrichtungen geprüft werden. Da es aber weiter Zweifelsfälle bei der unendlichen Anzahl an denkbaren Betriebsvorrichtungen geben wird, sollten dazu die Finanzämter zum konkreten Fall befragt werden.
  • Im Zuge von Immobilientransaktionen sollte darauf geachtet werden, dass alle Betriebsvorrichtungen außerhalb des Akquisitionsvehikels auf eigenständige sogenannte Fixture-Gesellschaften übertragen werden. Da grundstücksrechtlich fest mit einem Gebäude verbundene Vorrichtungen grundsätzlich mit dem Grundbesitz mitübertragen werden, muss der Kunstgriff gelingen, zumindest das wirtschaftliche Eigentum an den einzelnen Betriebsvorrichtungen gesichert auf die Fixture-Gesellschaft zu übertragen.

Angesichts der Tatsache, dass die Rechtsprechung jede Gewährung einer Geringfügigkeitsgrenze strikt ablehnt, ist zur Sicherstellung des Gewerbesteuerprivilegs für Immobiliengesellschaften höchste Vorsicht geboten. Wir begleiten Sie in Fragen der (Vorfeld-) Prüfungen und Strukturierung von Investments über Immobiliengesellschaften gerne und umfassend.

Diese News könnten Sie auch interessieren
Alle News
Mehr laden
Diese Vorträge & Veröffentlichungen könnten Sie interessieren
Alle Vorträge & Veröffentlichungen
Mehr laden