Corona und Mietrecht

Zahlreiche Vermieter und Mieter fragen sich derzeit, welche Auswirkungen die COVID-19-Pandemie sowie die damit verbundenen Einschränkungen des öffentlichen Lebens auf die vertraglichen Pflichten in gewerblichen Mietverträgen haben. Dabei trägt nicht gerade zur Beruhigung bei, dass einige namhafte Mieter ihre Mietzahlungen bis auf Weiteres gar eingestellt haben. Das negative Medienecho sowie einzelne Boykottaufrufe ließen nicht lange auf sich warten.

Der wichtigste Punkt vorweg: Beide Vertragsparteien sind grundsätzlich und ungeachtet der COVID-19-Pandemie an die Erfüllung ihrer vertraglichen Pflichten wie gewohnt gebunden. Dies trifft den Vermieter in Gestalt der Verpflichtung zur Überlassung der mangelfreien Mietsache. Der Mieter seinerseits ist weiterhin zur Zahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Die Gründe hierfür liegen zuvorderst in der typischen Risikoverteilung in gewerblichen Mietverhältnissen: Danach trägt (in der Regel ausschließlich) der Mieter das sogenannte Verwendungsrisiko – also das Risiko, die Mietsache nicht wie geplant vertragsgemäß nutzen zu können.

Der Gesetzgeber hat auf die gegenwärtige Situation zunächst dahin gehend reagiert, dass die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie eingeschränkt wurden. Wegen Mietrückständen aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 dürfen Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen der Pandemie beruhen und die offene Miete bis spätestens zum 30.06.2022 entrichtet wird. Im Gegenzug bleibt die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete ausdrücklich bestehen. Das sogenannte „Corona-Gesetz“ gewährt kein Leistungsverweigerungsrecht und auch keine „gesetzliche Stundung“ der Miete. Vermieter bleiben berechtigt, offene Mietzahlungen anzumahnen, zu vollstrecken und auch Mietsicherheiten in Anspruch zu nehmen. Ebenfalls fallen für Miet- bzw. Pachtschulden, die aufgrund der Corona-Krise entstehen, Verzugszinsen in nicht unerheblicher Höhe an. Allein die außerordentliche fristlose Kündigung scheidet aus.

Fraglich ist derzeit, ob in der vorliegenden Situation die gesetzlichen Regelungen zur „Störung der Geschäftsgrundlage“ gemäß § 313 BGB zur Anwendung kommen. Nach dieser Norm kann in bestimmten Fällen bei Eintritt unvorhergesehener Ereignisse oder sich sonst verändernder Umstände, die niemand zu vertreten hat, eine Anpassung oder – in ganz besonderen Fällen – sogar die Aufhebung des Vertrages verlangt werden. Ob sich Mieter in der gegenwärtigen Situation auf diese Regelungen erfolgreich berufen können, um Mietreduzierungen durchzusetzen, wird der endgültigen Entscheidung durch die Gerichte oder den Gesetzgeber vorbehalten bleiben müssen. Nach derzeit herrschender Ansicht und auch der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre das aber nicht der Fall. Unseres Erachtens spricht auch wenig dafür. Denn letztlich verwirklicht sich mit der Pandemie bzw. den damit verbundenen Einschränkungen genau das vom Mieter übernommene Risiko, die gemieteten Flächen nicht wie geplant nutzen zu können. Ob im Einzelfall dieses Verwendungsrisiko derart überschritten ist, dass dies nicht allein dem Mieter zugemutet werden kann, hängt von den jeweiligen Umständen des konkreten Falls ab.

Etwas anderes kann gelten, wenn der Mietvertrag abweichende Regelungen zur Risikoverteilung enthält (etwa durch sogenannte „Force Majeur“-Klauseln) oder sich aus anderen Gründen ergibt, dass der Vermieter das betriebliche Risiko zumindest teilweise (mit) übernommen hat. Wenn es aufgrund der gegenwärtigen Situation vonseiten des Vermieters zu Engpässen kommt, die auch eine Beeinträchtigung der Mietnutzung hervorrufen und so einen „Mangel“ der Mietsache begründen können, kann ebenfalls eine abweichende Rechtsfolge greifen. In diesen Fällen gilt das übliche Mietminderungsrecht des Mieters.

Diese News könnten Sie auch interessieren
Alle News
Mehr laden
Diese Vorträge & Veröffentlichungen könnten Sie interessieren
Alle Vorträge & Veröffentlichungen
Mehr laden