Keine Aufhebung der Grunderwerbsteuer wegen Rückgängigmachung eines Kaufvertrages bei unzutreffender Wohnflächenberechnung
BFH, Urteil v. 19.2.2020 – II R 4/18

Ein Immobilienkäufer will die angefallene Grunderwerbsteuer zurückverlangen, wenn er den Kauf aufgrund eines Mangels der Immobilie rückabwickeln muss. Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht dazu in § 16 eine spezielle Korrekturvorschrift vor, die in solchen Fällen auf Antrag eine Herabsetzung oder Aufhebung bereits festgesetzter Grunderwerbsteuer erlaubt. Leider legen die Finanzgerichte diese Korrekturnorm meist sehr eng aus, um einem missbräuchlichen Vorgehen der Parteien vorzubeugen. In einem aktuellen Fall über eine veräußerte Neubauwohnung mit fehlerhafter Wohnflächenangabe hat der BFH dies jüngst wieder betont: Die zivilrechtlichen Vorgaben zum Sachmangel sind streng zu prüfen; der Verkäufer muss nach der Rechtslage gezwungen sein, einen Rückerwerb zuzulassen.

Der Fall

Die Klägerin erwarb 2006 eine noch zu errichtende Eigentumswohnung mit moderner Architektur und einer großen Dachterrasse. Im Kaufvertrag wurde die Wohnungsgröße mit „ca. 270 m²“ bezeichnet. Die Teilungserklärung, die dem Kaufvertag als Anlage beigefügt war, wies allerdings nur 256 m² aus. Das Finanzamt hatte Grunderwerbsteuer über EUR 21.000 festgesetzt. Danach stritten die Parteien über die tatsächliche Wohnungsgröße des erworbenen Objektes und die Klägerin ließ dazu auch zwei Sachverständigengutachten anfertigen, welche die Wohnungsgröße mit 218 bzw. 223 m² bemaßten. Dies entsprach gegenüber den im Kaufvertrag angegebenen 270 m² einer Abweichung von ca. 20 %. Die Klägerin machte gegenüber dem Verkäufer unter Stützung auf die zivilgerichtliche Rechtsprechung die Abweichung der Wohnungsgröße von mehr als 10 % als Mangel geltend und begehrte daraufhin die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Die Rückabwicklung wurde dann auch Ende 2009 zwischen den Parteien in einer notariellen Vereinbarung beurkundet. Den gestellten Antrag auf Aufhebung der Grunderwerbsteuer lehnte das Finanzamt jedoch ab und auch das Finanzgericht wies die Klage darüber ab.

Der BFH legte im Revisionsverfahren § 16 Abs. 2 und hier die Tatbestandsalternative der Nr. 3 GrEStG eng aus. Die Vorschrift setzt voraus, dass die „Vertragsbedingungen nicht erfüllt“ sind. Das oberste Steuergericht stellte klar, dass im Rahmen eines Verfahrens durch die Finanzbehörde bzw. das Finanzgericht das Vorliegen eines Mangels festgestellt werden müsse. Dazu sei vorliegend die Wohnfläche nach zivilrechtlichen Grundsätzen zu bestimmen und dabei müsse sich eine Abweichung von mehr als 10 % gegenüber der vertraglich geschuldeten Größe ergeben. Nach Ansicht des BFH war bei dieser Berechnung – entgegen der Meinung der Sachverständigen (!) – die Terrasse zu 50 % in die Wohnfläche einzubeziehen. Dies wäre durch ein Zivilgericht wohl anders entschieden worden. Üblicherweise ist Voraussetzung für die Hinzurechnung von 50 % einer Dachterrassenfläche zur Wohnfläche, dass ein Großteil der Dachterrassenfläche auch tatsächlich wohnflächengleich ist und Bewohner sich dort im Sinne einer typischen Wohnraumnutzung aufhalten können. Das war hier fraglich. Der von den Sachverständigen vorgenommene Ansatz von nur 25 % der Dachterrassenfläche als Wohnfläche erschien daher nicht abwegig. Der BFH seinerseits kam jedoch zu dem Ergebnis, dass ein schwerer Mangel in diesem Fall nicht vorliege, weil nach seiner Berechnung die Wohnfläche den Vertragsangaben entsprach bzw. in einer käuferfreundlichen Berechnung sich allenfalls eine Abweichung von 9 % ergab. Allgemein hob der BFH hervor, dass für eine Aufhebung eines Kaufvertrages immer eindeutig und objektiv eine Sach- und Rechtslage vorliegen müsse, nach der der Verkäufer letztlich zur Rückabwicklung gezwungen werden konnte.

PSP-Praxistipps

In einer Gesamtbetrachtung stellt sich die Aufhebung von Grunderwerbsteuer in Rückabwicklungsfällen oft als Bärenfalle dar. Dabei geht es nicht nur darum, bereits festgesetzte und gezahlte Grunderwerbsteuer zurückzuerhalten. Es gilt in vielen Fällen auch, bei Rückgabe der Immobilie einen nochmaligen Anfall von Grunderwerbsteuer für das Rückabwicklungsgeschäft zu vermeiden. Mit der nun vorliegenden Entscheidung hat der BFH die Rechtslage gar weiter verschärft, denn nach dem Sachverhalt war die Ablehnung eines erheblichen Mangels der Wohnfläche nicht zwingend. Eine Dachterrasse wird in der Praxis oftmals nur zu einem Viertel angesetzt. Folgt man der Ansicht des BFH, sollte außerdem immer nachweisbar die Situation bestanden haben, dass mit dem Verkäufer über den objektiv gegebenen Mangel auch gestritten wurde.

Allgemein müssen für eine Rückerstattung der GrESt folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Zunächst bedarf es für die Anwendung der Korrekturvorschrift von § 16 GrEStG immer einer vollen Identität von Grundstück und Vertragsparteien. Es gilt tunlichst zu vermeiden, dass es (teilweise) beim Grundstück oder den Vertragsparteien zu Abweichungen kommt.
  • Der Verkäufer muss rechtlich und tatsächlich wieder vollständig seine Eigentümerposition zurück erlangen. Kettengeschäfte mit Weiterübertragung der Immobilie kurzer Hand auf einen Dritten sind zu vermeiden.
  • Insbesondere bei großen Immobilientransaktionen kann es geschickter sein, eine Kaufpreisminderung herbeizuführen, anstatt eine vollständige Rückgängigmachung oder einen Rückerwerb zu vereinbaren. Steuerlich lässt sich diese Alternative einer Änderung der Bemessungsgrundlage nach § 16 GrEStG zumeist leichter durchsetzen.

Der Käufer sollte, falls wider Erwarten eine Rückabwicklung eines Immobiliengeschäftes angezeigt ist, einen steuerlich versierten Berater hinzuziehen. Die Tatbestandsalternativen von § 16 GrEStG werden durch die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung sehr eng ausgelegt. Das Rückabwicklungsgeschäft muss entsprechend strukturiert werden. PSP unterstützt Sie gerne sowohl bei der zivilrechtlichen Gestaltung einer Rückabwicklung als auch bei der Sicherstellung einer Rückerstattung von Grunderwerbsteuer.

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